国家密集调控房地产 许家印姚振华王石安邦咋还疯狂抢夺地产股权

2016-09-22 09:41 来源:未知 网络编辑:admin 阅读 报错

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国家密集调控房地产 许家印姚振华王石安邦咋还疯狂抢夺地产股权

国家密集调控房地产 许家印姚振华王石安邦咋还疯狂抢夺地产股权

近期伴随恒大强势举牌万科以及廊坊发展,嘉凯城;在此股举牌旋风刺激下,地产股成为当前资本市场的风暴眼。那么,是什么逻辑让行业已经转入下半场且部分城市再度拉开调控号令的背景下,地产股依然可以刚健表现呢?

原因一:超跌依然是主要因素。先来回顾一下今年以来地产股的表现,据同花顺房地产开发指数来看,其从今年1月底的1863点,涨到截至周五的2446点,涨幅为31%,同期沪指涨幅13%,反映深圳市场平均水平的深圳综合指数涨幅21%,可见虽然不显山不显水,但是地产股总体平均涨幅是略微超过大盘涨幅的哈。

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房地产股在一季度在国家率先启动的去库存行业,应该说几年的去库存最先就是从地产行业开始的。实际上从2014年下半年,到今年一季度对于地产行业的货币等政策都处于一种松绑的态势,但是并没有激起地产股多大的涟漪。

同花顺地产开发指数从2015年的最高点4071点跌下来,最低在1700点左右止跌,目前该指数价格在2446点,下跌幅度依然近40%;而在今年的上涨中也是一波三折。所以说超跌依然是地产能够启动的主要因素之一。

原因二、万科股权之争,特别是恒大地产加入股权争夺并扩大争夺战线到廊坊发展、嘉凯城区域特色地产股后,将地产行业步入下半场后的并购战火点燃,地产股的并购价值凸现出来。

谁说不是呢,即便宇宙间第一大地产股万科的市场占有率也才仅仅3%,显然行业集中度必然是还要提高的。在经济总体不好的背景下,抢夺优质资源,弱肉蚕食的并购战已经在地产行业再度打响,并开始蔓延。

笔者本周与几位地产行业资深人士交流过。他们同样认为尽管行业步入下半场但是地产将长期保持支柱产业地位。此外对于万科股权之争,他对于王石的评价,他们认为王石是一个优秀的地产人,而不是好的商人。恒大许家印目前恒大规模虽然大,但是主要占据中低端地产市场,高端地产市场是恒大的短板,由此来看,恒大借此入局万科,除了可以夺得地产大王的行业地位外,还可以衍生高端地产产业链,岂不是更好。所以,许家印此番入局万科其心已经昭然若揭。正是忍看朋辈成新鬼,城头变幻大王旗,许氏欲做中国地产新王的野心和行动已经走在路上,拭目以待。实际上,恒大7月份销售数据已经超过万科成为宇宙间销售第一的公司,如果恒大控股万科(目前中国地产行业综合性排名第一的公司),那么中国地产新王就易主了。

原因三、为什么并购会从万科等个股开始呢?一是大股东股权分散成为很好的介入口子,二是部分地产股的高ROE特征凸现出来(净资产收益率),据笔者统计,截止目前沪深两市132家地产股中,有38只地产股的ROE超过6%(6%的收益是目前社会资本要求的平均回报率,只有超过这个水平才算取得超额收益,管理优秀)。高ROE是长期投资的唯一指标,请大家切记。一旦你看到高ROE低估值的股票就应该注意关注了,所以理论上来说地产股中有相当一部分个股已经具备长期投资价值,k8.com打不开。尽管来说地产行业已经进入行业的下半场,但是没有谁否认中国依然是地球上最大的房地产需求市场,人多地少,行业还会继续长期存在下去,只不过收益要比黄金时候差点,但是其经济支柱地位依然还在较长时间不会改变,在经济弱复苏背景下,新行业没有起来前,其依然是相当好的赚取稳定现金流的奶牛,万科就是很好的例子塞。

四、4只精选的地产股可以适度配置。笔者从净资产收益率,k8.com打不开,主营区域是区域还是全国,负债率三个角度出发,先选出10只净资产收益率最高的个股,如下表:剔除负债率最高者泛海控股,区域不特别好的中天城投,华业资本,公司治理曾经不特别好的华远地产,净资产收益率不稳定的格力地产,已经爆炒的万科,剩余4只个股供大家参考,他们是华夏幸福、招商蛇口(价格比增发价低近6成,相当于打6折买深圳房子额)、新城控股、保利地产。

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最后从金融专业的角度对于地产股上涨逻辑打个总结:从现金流折现模型来看,分子端的地产业绩增长这一块在地产总体去库存局部结构性调控下,贡献不大;分母端利率下行空间也被稳健政策制约;但是风险溢价层面,因为行业并购价值凸显将降低风险溢价,提升投资者对于地产的风险偏好,k8.com打不开,从而结构性提升地产股估值,加上结构性地产调控落地(苏州、合肥、南京等地调控落地),政策风险基本释放,利空兑现成利好,在地产股超跌后,再度上演一次利空兑现成立好的把戏,地产股上涨的逻辑或许就是这个逻辑吧。

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